资产评估报告的作用14篇

时间:2025-11-11 作者:163文库

◆ 资产评估报告的作用 ◆

一、实习人及实习要求

xxx，xx省xxx学院XX届经济系注册会计师专业x班学生，实习评估报告范本。实习要求：基本了解会计的工作内容及范畴，大体掌握会计的基本业务处理方法，能较熟练将理论知识运用到实际业务中。

二、实习单位情况简介

xxxxxx公司是一家工贸型出口企业，会计业务比较复杂，涉及到国际贸易、进出口税收、汇兑损益。该公司采用金蝶财务软件进行会计业务核算，是增值税一般纳税人，同时增值税要求按"免、抵、退"方法进行核算。三、实习内容及安排1、熟悉金蝶财务软件（1）、记账凭证的编制、查询、修改、过账

（2）、账薄的查看及分类

（3）、报表的分类及编制

（4）、特定模块功能（固定资产、汇兑损益）2、凭证的编制（1）、银行、现金业务凭证

（2）、材料收发凭证

（3）、内部成本结算凭证3、成本核算的内容及流程（1）、了解实习单位目前采用的逐步成本结转法的运用

（2）、如何定义生产成本与期间费用的界线

（3）、如何根据企业实际情况，选用适合本企业的成本结转法4、财务报表的编制（1）、资产负债表

（2）、利润表

（3）、内部报表5、税务报表的编制（1）、增值税报表的编制

（2）、"免、抵、退"内容的了解四、实习鉴定及发展方向

１、实习效果鉴定

xxx同学在我公司财务部实习期间，较全面地接触了会计的.实务工作，实习报告《实习评估报告范本》。根据我公司财务部所编制的实习内容，进行了积极而富有成效的实习工作。

该生性格开朗、工作积极。在实习期间，该生表现出良好的协作精神和沟通能力，并有着较好的理论知识结构。

从实习效果来看，该生已基本掌握和理解了实习内容。

其中第1至3项实习内容是该生掌握较好的实习内容，在实习中该生能独立按照业务内容编制相对应记账凭证，由此可见，该生在平时的学习中较好的掌握了会计业务的基础知识。

至于第4至5项内容，该生尚不能完全独立操作，由于实践经验的不足，对于一些较为抽象的内容，还是不能完全将理论知识与实践操作融会贯通。这还有待于该生在今后实践工作中认真学习，勤做多问。

2、实习生发展方向

会计是一门实践性较强的经济类社会学科，要求从业人员有较丰富的理论知识和较强的实践经验。

通过一个月的实习，我们认为xxx同学已基本掌握了会计核算的基础知识，俱备了一个初级财务人员的素质。在今后的实际工作中，如能从实践中去理解理论知识，加强理论素养，我们认为该生会是一名优秀的会计工作者。

评审人：xxx

xxxx-xx-xx

◆ 资产评估报告的作用 ◆

首先，我先来谈一谈对房地产在理论上的认识。房地产，是一种稀却的资源、重要的生产要素和生活必需品，是人们最重视、最珍惜、最具体的财产形式。随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求日益增长。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对象。由房地产的投资开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，是国民经济中的一个重要产业。房地产是一种特殊的商品，房地产业是一个特殊的产业。现代房地产业在我国的兴起，虽然是近一二十年的事，但其来势迅猛，一波三折，富有生命力，为世人瞩目。特别是1992年和1993年我国曾一度出现“房地产热”，1993年以后开始实施“宏观调控”，1998年提出把住宅建设培育为新的经济增产点，等等。房地产业，在我国社会主义市场经济的发展中越来越重要。

房地产估价从表面上看，好像是估价人员在给房地产定价―估价人员认为值多少钱就值多少钱。但实际上，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显示出来，是科学与艺术的有机结合。要做好房地产估价，不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，还需要具备房地产制度政策、开发经营，以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识，需要理论与实践高度结合。实习中，通过与万隆有关估价人员的接触，可以了解到，他们原来有的是学建筑设计的，有的是学建筑经济的，有的甚至是学会计的，但在实践中他们则必须各方面的知识融会贯通，只有这样，才能将估价工作做得尽可能的完善。

房地产、房地、土地和建筑物的含义有所不同，其中：房地产可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体；房地指土地与建筑物的合成体；土地仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格；建筑物仅指建筑物部分。

在我国有人习惯将房地产估价称为房地产评估，但这种叫法不够确切。因为评估一词的含义太广，不仅可以包含房地产价值评估，还可以包含房地产质量、等级评估，甚至可以包含房地产制度政策评估、房地产企业资信评估等，所以，称为房地产价值评估、房地产价格评估，或者简称房地产估价，更为准确些。

从专业角度来讲，房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

房地产估价应借助科学的估价方法，不能单纯依靠估价人员的经验。在房地产估价上产生了三大基本方法，即：比较法、成本法、收益法。除此之外，还有一些其大的估价方法，如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。但在实习中，通过一些案例，以及与估价人员的交谈，可以看到，无论那种方法，最终还是由市场决定，任何一项房地产估价的案例，受市场这一因素的影响极大。

影响房地产价格的因素多而复杂，估价人员必须熟练地掌握各种影响房地产价格的因素，以及它们是如何，及在何种程度上影响房地产价格的。目前影响房地产价格的因素主要有以下9类：

1、自身因素；

2、环境因素；

3、人口因素；

4、经济因素；

5、社会因素；

6、行政因素；

7、心理因素；

8、国际因素；

9、其他因素。

房地产估价程序，是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按其内在联系性所排列出的先后进行次序。一般来说，从获取估价业务开始至完成估价后的资料归档时止，一宗房地产估价活动的全过程和步骤如下：

1、获取估价业务；

2、受理估价委托及明确估价基本事项；

3、拟订估价作业方案；

4、收集估价所需资料；

5、实地查勘估价对象；

6、选定估价方法计算；

7、确定估价结果；

8、撰写估价报告；

9、交付估价报告；

10、估价资料归档。房地产估价虽然应按照上述程序进行，但在实际估价中各个步骤之间并不是割裂的，相互之间回有一些交叉，甚至需要一定的反复。

房地产估价总的要求是独立、客观、公正，在具体估价作业中应遵循的原则主要有以下5项：

1、合法原则；

2、最高最佳使用原则；

3、替代原则；

4、估价时点原则；

5、公平原则。房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。

专业估价人员，是经房地产估价人员资格考试合格，由有关主观部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价的人员。要成为一名合格的房地产专业估价人员，不但要符合一定的要求，还应遵循一定的职业道德。因为，估价人员的估价结果是否客观公正，不仅取决于他对估价理论和方法的掌握程度，他所具有的估价实践经验，还取决于他的职业道德修养。在实习过程中，我了解到万隆的估价人员，他们不但有的具有注册房地产估价师的资格，有的具有土地估价师的资格，有的还具有注册会计师、注册资产评估师的资格。在与他们短暂的两个星期接触中，我发现他们工作态度非常认真，工作时极其仔细、专业，只有这样，才能对估价对象负责。

其次，我再来谈一谈对房地产估价在感性上的认识。虽然我和蒋老师只去两个星期，但万隆的估价人员却说我们恰逢其实，因为这一阶段正是一年中他们业务较忙的时段，每年夏天他们都是“天大热，人大干”。每当他们有评估项目时，我们都随同一起去参观、了解。通过实际的接触，我对房地产估价的认识更深一层。以下是我在实习中接触到的几个案例。

案例一：20xx年7月6日8点30分，我们随同项目经理凌涛及其助手小赵，一同来到位于莘庄的某工厂进行评估。这是万隆受闵行区法院的委托进行的司法评估项目。该厂原先租用了莘庄X村的土地，由于该块土地被征管，在该厂尚未与X村及土地管理所关于厂房、办公楼等价值达成共识之前，对方就将该厂的厂房、办公楼、宿舍等推倒，因此，双方发生了争执，该厂将X村和土地管理所告上了法院。万隆房地产估价有限公

司受闵行法院的委托，对该厂已被拆除的厂房等的价值进行估价。当我们一行来到该厂的原址后，估价人员马上开始了取证工作。由于厂房、办公楼等已被拆除，他们一方面拍照取证，另一方面要求该厂及X村有关人员在场，进行相关询问，并按司法程序每一方签字作证。在取证时，楼房的高度、占地面积，造楼所用的材料是红砖还是空心砖，地基怎样铺垫的等内容他们都询问得非常仔细。关于厂房双方发生了争执，为此，我们一行又驱车来到距离该厂原址12公里的新址取证，拿到了原厂房的照片。当我们回到万隆时，已是12点30分。

案例二：20xx年7月8日13点，我们随同项目经理向海等四人，一同来到位于嘉定的上海永敬纺织品有限公司进行评估。该公司有办公楼一幢，厂房部分以及接待所部分三处地方委托XX装潢公司进行装修，XX装潢公司由于业务繁忙，将该装修工程再出包给其他公司，并预付给其10万元。在工程已进行了一段时间后，承包方提出资金不够，要求XX装潢公司补付20万元，双方由此发生争执。万隆房地产估价有限公司受XX装潢公司的委托，对已装修的部分进行估价。在我们到达以后,估价人员先将三处地方的装修情况做了一个总的了解,进行了现场勘察,对装修所用建材的种类、规格、数量等做到心里有底。然后，向对方索取了这三处地方的图纸。由于测量工作非常复杂、耗时，所以双方约定再安排时间测量。我们一行在晚上19点才回到了陆家浜路。

案例三：20xx年7月9日12点，我们随同助理会计师赵文安等三人，一同来到位于宝山月浦镇的`某套居民住宅进行评估。这是万隆受宝山区法院的委托进行的司法评估项目。这是一套建筑面积57平方米左右的居民住宅，楼层总的为6楼，该套住宅位于6楼，在1993年底进行了装修，至今已有十年左右的时间。当事人由于离婚，要求进行财产分割。万隆房地产估价有限公司受宝山法院的委托，对该套住宅的房屋价值及房屋装修进行估价。我们来到6楼的住房内，估价人员首先查看了房产证等有关文件，然后对房屋面积进行测量，对装潢的新旧程度、所用的材料、装潢时投入的物品等进行记录，最后要求当事人过目并签字。本以为这个估价项目非常简单，但当我们回到陆家浜路时，也已是16点了。

案例四：实习的第一个星期，我们主要是随同万隆的估价人员出去做项目。实习的第二个星期，由于天气炎热，公司的估价人员都没有出去做项目，我和蒋老师也就在公司了解一些情况，看他们对估价项目做出来的评估报告。期间，我看到了这样一个评估报告：万隆房地产估价有限公司接受金山区法院的委托，对位于虹梅路269号的宝城大厦806室、807室、808室进行拍卖底价估价。宝城大厦由于位于虹梅路，这是一个比较成熟的地区，周边环境已较成熟，所以该次估价项目采用市场比较法。估价人员选取了宝城大厦150X室、40X室及位于虹梅路263号的金梅公寓160X室作为比较，这三套房屋均在6月份成交，前两套都为二室一厅，成交价分别为7008.10元/平方米和6477.30元/平方米，后一套为三室一厅，成交价为6248.90元/平方米。估价人员将宝城大厦806室作为基数，通过与这三套房屋一系列因素的对比、修正，得出估价对象，即宝城大厦806室、807室、808室在20xx年6月29日的公允市场单价为6374元/平方米。因为考虑这是要拍卖的房屋，要求快速、及时，所以再确定了一个拍卖变现系数为80%，则：6374×80%=5099（取整）。这样，最后确定了宝城大厦806室、807室、808室的单位建筑拍卖底价为5099元/平方米。

最后，我再来谈一谈对房地产估价这一行业的感触。人们常说：“隔行如隔山。”原先我一直认为我们上课是非常得辛苦，但通过这一次短暂的实习，我认识到其实每行每业都是很辛苦的，只是形式上有所不同。像这次接触到的房地产估价业，他们经常要出去工作，或者在户外，或者要爬上爬下测量、观察。如案例一中，我们到了莘庄X工厂的原址，由于已被拆除，我们只能站着勘察，长时间的接受“日光浴”。

又如案例二中，从出门到回来，经历了6个小时，回到学校时，天已是乌黑了。再如案例三和案例四中，看似简单的项目，也需要花费大量的时间和精力，做好前期、中期和后期工作，才能将整个估价项目完成。同时，我也非常感谢万隆房地产有限公司的所有人员，在实习期间，他们对蒋老师和我接待热情，有问必答，使我们的实习真正是达到了预期的目的。

◆ 资产评估报告的作用 ◆

信房地产评估有限公司是通过福建省房地产价格评估管理委员会房地产价格评估机构从业行为年度检查的评估公司。公司拥有一批具有丰富实战经验及理论知识的注册会计师、注册税务师、注册房地产估价师、注册资产评估师、高级会计师等优秀人才。公司业务范围是房地产评估与土地评估。

在公司我实习岗位是助理评估人员。和专业评估人员到现场勘察房地产结构等进行拍照和勘察，和客户进行交流。搜集相关的比较案例。在指导教师的指导下根据实地勘察及其结果做房地产评估抵押报告。并帮忙装订报告，报备等工作

在实习中应用的主要技能，如对房地产知识的熟悉，判断其年限，结构，区位等各方面因素。对xx房地产趋势的了解和判断。拍照的技术及与客户如何进行对话。如何有效率的完成工作。如何与同事相处的技能。实习中，开发了自己的实习能力。如在一些仪器设备的使用，还有wordexcel等办公软件的操作。新学到了房地产评估的专业知识。还有关于抵押贷款等内容。现场勘察地形的步骤及技术。

在短短的28的实习，我看到了自己求知及好奇的心态。能够端正自己的'工作态度，并认真及时的完成工作，有吃苦耐劳的精神。能在指导教师耐心的指导下掌握有关房地产评估的知识及实习操作的技能，能很好的运用办公软件以较高的工作效率对待工作。但同时发现了自身的不足。如具备的专业知识不够。理论知识的欠缺、不扎实。没有时刻关注身边及其房地产等有关方面的讯息，信息不够全面。经验不足，不善于与客户进行沟通，达到有效的合作意向。对于一些问题的处理，不沉着和果断。

xxxx信房地产评估有限公司的管理和业务都较为合理、规范化。内部员工办事效率高，做事积极主动。高层管理人员对员工信任和支持。使其取得不错的成绩及经济效益。但我觉得在业务方面如果能做到权责明确，分配得当会更加完善的。

从这次的实习中，认识到了自身的不足。也更清楚认识到理论与实习相结合的重要性。我决定在下一个月和以后的学习生活中不断丰富自身的业务知识和素养。努力学好专业知识，掌握职业技能。做到在实习中不断发现问题和总结经验。注意信息的获取方式，获得更多有效的信息资源。了解市场行情及变化。争取能够更好更快的融入社会，找到自己的工作岗位，明确工作方向。从而实现人生的价值追求。

◆ 资产评估报告的作用 ◆

一、实习目的

大学毕业之际，毕业实习是极为重要的实践性学习环节，通过阶段性时间的实习，能让我们直接走向社会，接触工作，扩宽知识面，增强感性认识，培养、锻炼我们综合运用所学的基础理论、基本技能和专业知识，去独立分析和解决实际问题的能力，能够将所学的专业理论知识运用与实践，在实践中结合理论加深对其认识和总结，资产评估顶岗实习报告。专业知识与实际接轨，能更好的帮助我们，从而更好地将所学的运用到工作中去，接触社会，认识社会，体验生活，学会生活，学会感悟，学会做事，学会与人相处，学会团结协作，为以后毕业走上工作岗位打下一定的基矗

我认为大学生的实习是迈向成熟重要的一步，也是大学生正

视社会和正视自己，走出自我，真正融入社会生活工作的第一步，而且很多时候通过实践，尤其在不同的职业中的实践才会真正找到自己感兴趣并适合自己的行业，也是完成从空想到现实转变的第一步，能让我们快速的成长起来，肩负起属于我们自己的责任。

二、实习单位概况

“新疆中厦建设工程管理有限公司昌吉分公司”由新疆维吾尔自治区住房和城乡建设厅审查批准，授予该公司暂定乙级招标代理机构资格，该公司招标代理业务范围为：工程总投资6000万元人民币以下的工程招标代理业务。该公司位于昌吉市红星东路十三号小区一栋门面房，有员工15人，主要经营项目有房产招标、房地产评估、土地评估等。

三、实习内容

我所实习的部门是行政部门，我的指导老师是季兰，而我称她为季老师，她是公司的房产评估员。刚开始见到她的时候由于羞涩不敢问她一些关于工作的问题，而后她很和蔼可亲的主动对我说:以后有什么不懂得地方可以问我，我都会会详细的给你讲解。后来她会经常教我一些房产评估方面的知识以及评估中需要注意的细节方面，而我也在每天积极主动学习如何拟定评估报告和学习一些与工作相关的知识，同时我也时不时翻阅以前做过的文件，并且认真的记录重要细节，自己练习怎样做评估报告，实习报告《资产评估顶岗实习报告》。在学习的这段时间里真的是让我受益匪浅。

说实话我刚进公司时是一头雾水，不知道做什么，每天看着公司的业务介绍和与工作相关的书籍，没有指导老师的指导和业务的讲解，坐在办公室里真的是很迷茫，都有想辞职的冲动。后来我被调到另一个分公司，有了公司安排的指导老师，我很兴奋。进了公司，我见到了给公司给我安排的指导老师，当时她正在做报告，我看着她在做几十页的报告其中还有带公式的计算时我心里一阵紧张，虽然都没说话但是她还是看出来了我的心情，她告诉我：这些其实很简单，就只是一些文件的.模板和死套的公式，你只需要改其中的一些文字和数字就行。我看着她做了两天的报告，同时我也仔细看了她已经做出来的两份报告，记了她告诉我的几张重要页目，可没有实际操作的我还是似懂非懂。紧接着导师让我做了一些简单的文件填写和报告的修改，这些都是跟报告相关的文件证明。每天看着指导老师很轻松的完成一份接着一份的评估报告，我很羡慕，然后在心里想：我什么时候才能自己做一份完整的报告。

报告分抵押和协议，我第一次做的是协议，它很简单，但是我还是检查了好几遍，报告被拿走时我很兴奋，因为我完成了一份协议报告还被拿走了。可谁知导师最终发现了错字，急忙又打电话把送到半路的报告拿了回来，顿时心里那个羞愧：我怎么可以这么粗心。后面几天我一直没有动报告，可有心但力不足。看着导师做了好几天的报告，我心里很确定我都会了，可是她不让我做，害怕我再出错。一次闲暇，她让我做了份抵押报告，我很认真的仔细的做，生怕再出现什么问题，作完检查了好几遍，觉得一切完美，我就“交卷”了，等着导师的检查然后出报告，心里正乐时报告检查出了问题，还好只是小问题，导师说：记住这次失误，下次认真就行了，不是大问题。可我心里还是很纠结，毕竟自己出了错误，还是小错误。我讨厌自己从小到大都粗心大意的态度，我要改一定要改。紧接着我就做了几份报告，慢慢的开始熟悉了一切，没有了错误，我也没有了开始时的那种紧张和胆怯。说实话心里很高兴，因为我学的东西终于在实践中发挥了出来。从那时候开始我心里默默地对自己说：我一定会做好的，我相信我自己。

四、实习感想

在实习的这段时间，让我体会到从工作中再拾起书本的困难性。每天很早就要上班工作，下班回宿舍，深感疲惫，很难有精力能再静下心来看书。这更让人珍惜在学校的时光。通过实习，我学会了运用所学知识解决处理简单问题的方法与技巧，学会了与员工同事相处沟通的有效方法途径。积累了处理有关人际关系问题的经验方法。同时我体验到了社会工作的艰苦性，通过实习，让我在社会中磨练了下自己，也锻炼了下意志力，训练了自己的动手操作能力，提升了自己的实践技能。积累了社会工作的简单经验，为以后工作也打下了一点基矗

实践是大学生活的第二课堂,是知识常新和发展的源泉,是检验真理的试金石,也是大学生锻炼成长的有效途径。一个人的知识和能力只有在实践中才能发挥作用,才能得到丰富、完善和发展。不能仅仅将自己定位为一名刚毕业的大学生，更应该定位为一名基层的工人阶级，这样才能不断地提升自身的素质、素养，不断地改进自己的知识结构水平，让自己投入到理论学习中，好好积累基础理论知识，方能厚积薄发。

实习是大学进入社会前理论与实际结合的最好的锻炼机会，也是大学生到从业者一个非常好的过度阶段，更是大学生培养自身工作能力的磨刀石，作为一名刚刚从学校毕业的大学生，能否在实习过程中掌握好实习内容，培养好工作能力，显的尤为重要。

思想是人的灵魂，是人的内在力，要想把实习任务完成好，首先要把思想调整好。我认为是热爱实习岗位，积极承担岗位职责，不断提升实习效率。因为“爱岗才能敬业”，热爱实习岗位才能完成好实习任务。在实习过程中，我努力培养自己对实习岗位的热情，珍惜在岗上的每一分钟，努力学习岗位上的相关知识，积极承担岗位上的责任义务，努力做到能够独立顶岗，能够独立完成岗位上的相关操作，对岗位技能知识做到“懂，会，做”。

一份劳作，一份收获，我坚信自己的努力一定会有回报，而我也将会仍然继续努力为自己而奋斗。

◆ 资产评估报告的作用 ◆

一、绪言

二、委托方及资产占有方

三、评估目的

四、评估对象及范围

四、评估价值类型和定义

五、评估基准日

六、评估依据

七、评估原则

八、评估依据

九、评估方法

十、评估过程

十一、评估假设和限定条件

十二、评估结论

十三、特别事项说明

十四、评估报告的使用限制说明

十五、评估报告提出日期

资产评估报告书备查文件

一、委托方与资产占有方营业执照复印件

二、产权证明文件复印件

三、委托方与资产占有方承诺函

四、资产评估人员和机构的承诺函

五、××林资产评估有限公司资格证书复印件

六、××林资产评估有限公司营业执照复印件

七、项目参加人员名单及其资格证书复印件

评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

二、我们出具评估报告，没有以预先设定的价值作为评估结论。我们不会为当事人的决策承担责任，我们提请报告使用者注意，评估结论不应该被认为是被评估资产价值在市场上可实现价格的保证。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

四、评估对象涉及的资产清单由委托方、被评估单位（或者产权持有单位）申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

五、我们已对评估报告中的评估对象进行现场勘查；我们已对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象法律权属资料进行查验，但无法对评估对象的法律权属真实性做任何形式的保证；我们已提请企业完善产权以满足出具评估报告的要求，并对发现的问题进行了披露。

六、我们具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。

七、我们出具的'评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

八、我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济行为实现的参考依据。我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目的，仅在评估结论使用有效期限内使用。评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，评估机构不得随意向他人提供或公开；未经评估机构同意委托方不得将报告的全部或部分内容发表于任何公开和内部媒体上。

九、本评估报告的解释权为出具评估报告的评估机构，除国家法律、法规有明确的特别规定外，其他任何机关和部门均无权解释。

十、本评估报告的使用者限制为：

1、委托方（资产占有方）；

2、××州市章贡区农村信用合作联社；

3、××县林业局、××县果业局。

◆ 资产评估报告的作用 ◆

无形资产评估报告需要改进的地方

《资产评估准则———无形资产》的要求，无形资产评估报告应在以下方面进行改进：

1、披露无形资产评估假设。

评估结果是建立在一系列假设基础上的。在无形资产评估过程中，评估师需要做一定的假设，该假设应在评估报告中进行充分披露。评估报告使用者可以根据评估师所做的假设，对评估方法和评估参数的合理性进行分析。

　　2、披露所选择的评估方法的依据和取值依据。

　无形资产评估方法包括成本法、市场法和收益法，其中收益法较常用。评估师在评估报告中应充分披露选择该评估方法的理由，供评估报告使用者进行分析。

在采用收益法对无形资产进行评估时，涉及许多重要的评估参数，其中折现率是一个非常重要的参数。在评估报告中，评估师应详细说明折现率的`计算模型，充分披露企业应用该项无形资产面临的风险，说明无风险报酬率、风险报酬率的确定方法和依据。只有充分披露各种参数的取值依据，才有利于评估报告使用者正确判断评估结果的可信度。

3、加强无形资产评估信息数据库的建设，为评估师及时提供各种经济信息。

通过技术市场等各种渠道积极收集各种专利、商标、科技成果的价格信息；通过证券市场收集每一个行业的资产收益率、风险报酬率等行业信息；通过国债市场、金融市场收集无风险收益率、利率变动趋势等信息。

　　4、完善评估理论和评估制度。

评估机构要加强无形资产的监控，完善评估的理论研究，探索无形资产评估操作实务，认真贯彻法律法规。不做超过自身业务能力的项目，保障企业无形资产的价值评估结果准确。改革评估收费管理制度，强化评估服务质量和透明度。应考虑将注册资产评估师的执业资格分为不动产评估师、机器设备评估师、企业价值评估帅和无形资产评估师。无形资产评估业务争门由具有无形资产评估资格的评估师来做。

◆ 资产评估报告的作用 ◆

适用于股份有限公司以资本公积、盈余公积、未分配利润转增资本

验资报告

××股份有限公司：

我们接受委托，审验了贵公司截至××年×月×日止新增注册资本及实收资本（股本）情况。按照法律法规以及协议、章程的要求出资，提供真实、合法、完整的验资资料，保护资产的安全、完整是全体股东及贵公司的责任。我们的责任是对贵公司新增注册资本及实收资本情况发表审验意见。我们的审验是依据《中国注册会计师审计准则第1602号——验资》进行的。在审验过程中，我们结合贵公司的实际情况，实施了检查等必要的审验程序。

贵公司原注册资本为人民币××元，实收资本（股本）为××元。根据贵公司××股东会决议和修改后的章程规定，贵公司申请增加注册资本人民币××元，由资本公积、盈余公积和未分配利润转增股本，转增基准日期为××年×月×日，变更后注册资本为人民币××元。经我们审验，截至××年×月×日止，贵公司已将资本公积××元，盈余公积××元［其中法定盈余公积××元］，未分配利润××元，合计××元转增股本。

［如果存在需要说明的重大事项增加说明段］ ……

同时我们注意到，贵公司本次增资前的注册资本人民币××元，实收资本（股本）人民币××元，已经××会计师事务所审验，并于××年×月×日出具××［文号］验资报告。截至××年×月×日止，变更后的注册资本人民币××元、累计实收资本（股本）人民币××元。

本验资报告供贵公司申请办理注册资本及实收资本（股本）变更登记及据以向全体股东签发出资证明时使用，不应被视为是对贵公司验资报告日后资本保全、偿债能力和持续经营能力等的保证。因使用不当造成的后果，与执行本验资业务的注册会计师及本会计师事务所无关。

附件：1.注册资本及实收资本（股本）变更前后对照表

2.验资事项说明河南四和会计师事务所

中国注册会计师：×××

(主任会计师/副主任会计师)

（盖章）

（签名并盖章）

中国注册会计师：×××

电话：0371-65356221（签名并盖章）郑州市黄河路38号省国资委院内

年月日

附件1

注册资本及实收资本（股本）变更前后对照表

截至年月日止

被审验单位名称：货币单位：

附件2

验资事项说明

一、基本情况

××公司（以下简称贵公司）系由××（以下简称甲方）、××（以下简称乙方）共同出资组建的股份有限公司，于××年×月×日取得××［公司登记机关］核发的××号《企业法人营业执照》，原注册资本为人民币××元，实收资本（股本）为人民币××元。根据贵公司××股东会决议和修改后章程的规定，贵公司申请增加注册资本人民币××元，变更后的注册资本人民币××元。贵公司股东仍然是××、××。

二、新增资本的出资规定

根据修改后章程的规定，贵公司申请新增的.注册资本为人民币××元，公司按每 10 股转增×股的比例，以资本公积、盈余公积、未分配利润向全体股东转增股份总额××股，每股面值 1 元，计增加股本××元。其中：由资本公积转增××元，由盈余公积转增××元［其中法定盈余公积××元］，由未分配利润转增××元。

三、审验结果

截至××年×月×日止，贵公司已将资本公积××元、盈余公积××元［其中法定盈余公积××元］、未分配利润××元，合计××元转增股本，转增时已调整财务报表并进行相应的会计处理，转增股本后，贵公司留存的法定盈余公积为××元，占转增前贵公司注册资本的×%，符合公司法留存的法定公积金不得少于转增前公司注册资本的百分之二十五的规定。转增后各股东的出资额（股本）为：

（一）甲方股本总额××元，其中本次增加股本××元。以资本公积转增××元，以盈余公积转增××元［其中以法定盈余公积转增××元），以未分配利润转增××元。

（二）乙方股本总额××元，其中本次增加股本××元。以资本公积转增××元，以盈余公积转增××元［其中以法定盈余公积转增××元］，以未分配利润转增××元。

贵公司已进行了与增资相关的会计处理，转增前后财务报表相关项目的情况如下表：

金额单位：

◆ 资产评估报告的作用 ◆

一、我县预算执行分析工作的主要做法

我县预算执行分析就是对预算执行过程中或之后财政收支活动全过程采取基本比较法进行分析，具体做法：

(一)搜集基础数据信息资料。由于数据资料是预算执行分析的基础，我们每月对财税库联网系统中各种数据信息按不同分类口径提取外，与国、地税、人行、统计、房管等部门联系，取得基础信息资料，为分析做好准备。

(二)对数据加工。对财政总收入、公共财政预算收入及明细项目、国地税等征管部门完成收入等基础数据指标，按完成情况、与上期同口径、与年初目标任务进行计算对比;对支出按功能分类科目与上期同期、占调整预算数对比，为定性分析做定量准备。

(三)撰写分析报告。目前，预算执行分析采取的主要形式有两种：一种是定期分析，包括一般预算收支执行分析(每月)，即对财政收支及其构成明细完成情况、同口径同比进行简要分析;定期全面综合分析(每季、半年和全年)，对收支预算执行情况、主要特点及增减主要因素、存在的主要问题以及下一步的工作措施进行分析。另一种是专题分析，比例说20xx年围绕县委、县政府的税源经济工作重点，对全县工业五大产业税收收入完成情况的分析、三产服务业税收收入完成情况的分析、全县各镇区的和重点企业宝胜集团收入完成情况的点评，为领导的工作决策提供有益的参考。

二、预算执行分析工作中存在的难点、不足和原因

由于在预算执行分析中存在信息搜集耗时、基础工作不强、调研不够等主客观因素，在一定程度上影响了执行分析工作的质量。具体表现在以下几个方面：

(一)基础信息不全。在预算执行定期分析中，除了对预算收支已完成情况及原因分析外，还要对当年收入全面完成情况进行预测，由于对税收税源信息无法提前掌握，需依赖于国、地税部门的提供，给收入预测的及时性带来一定的影响。再比如对我县财政收入影响较大的房地产业，涉及商品房开发许可、批准施工许可、商品房预(销)售许可、成交、实现销售面积等等的信息，需与房管部门反复联系，还有每月对税收通用户的税收界定，同样也对执行分析及时性产生影响。

(二)分析的广度、深度不够。在预算执行过程中，贯彻国家方针、政策、重大经济措施情况及其对预算收支的影响，比如营改增、出口退税对我县收入(包括国、地税各自收入)的影响，新增因素对支出执行的影响，以及省财政管理体制调整对我县收支、县镇财政体制调整对县、镇级各自的收支的影响等等，如何再深层次、站在更高的高度上进行分析，受制于分析人员对国家宏观经济政策、税收政策、财政管理体制的搜集、掌握的程度和个人的综合素质，再之执行分析强调时效性，分析的内容往往不够深、广，难以探讨深层次问题。再次，分析各镇区一次性税收因素对其财政收入质量的影响度，由于指标考核因素，单凭从财税库联网系统难以取得，要从镇区获得准确数据难度更大。

(三)分析重收入、轻支出。由于我县财政目前还是保工资、保运转、保民调研生的吃饭财政，财政以收定支，往往侧重于如何挖掘、培植税源，强化收入组织，分析收入完成情况及其影响因素，进行收入预测;支出预算执行情况分析环节薄弱，一是支出统计与预算编制口径不一致，难以对比，我县编制的部门预算其实质还是综合预算，预算内资金和非税资金共同使用，我们向上报送的'月报(全省统一)只统计一般预算内资金和基金支出，其他未缴库的非税资金的使用未在统计范围，难以全面反映预算的执行情况。预算编制时，部门支出分为基本和项目支出，但执行统计没有这一统计口径，难以通过预算执行情况检验编制质量。二是支出进度分析难度较大，为达到按上级财政部门加快支出进度要求，许多科室的专项资金存在“以拨代支”现象，再加之上级财政部门许多指标往往在最后一季度甚至12月才下达，项目资金受工程进度影响，这些都对执行分析带来一定难度。

(四)调研力度不够。开展调研是掌握第一手资料、获得针对性基础分析资料的有效方式之一。目前，主动到基层、到重点企业及我县的三大重点经济版块开展调研工作较欠缺，仅限于领导安排专项分析工作时才进行，习惯于通过联系的方式，客观上受其他工作安排影响，还不能做到专一的从事分析工作。

三、加强预算执行分析措施和对策

(一)进一步加强部门协作，完善财、税、库银联席会议制度。离开其他部门的协作配合，分析工作就成了“无源之水，无本之木”。为及时做好预算执行分析工作，必须依靠全县各经济部门的信息支持，进一步完善财、税、库银联席会议制度，加强部门之门的协作，充分利用各方面的数据和分析资料，使我们更多地掌握税源变化情况，及时发现财政收支执行中的新情况、新问题，并对我县财政收支基本走势作出准确及时的分析和判断。

(二)建立财政资料数据库，强化基础工作。开发财政统计数据信息库，把全县经济情况、部门预算资料、项目预算安排情况、全省各地收支执行情况表、历年决算、月报等历史数据、统计、税务部门、经信和房管等部门最新统计分析资料一起纳入数据库管理，同时密切关注和搜集国家新出台的宏观经济政策，各综合经济管理部门出台的对税源经济产生影响的有关政策，全市及周边地区的收支预算执行情况，进行归纳整理，为做好深层次微观多角度的收支分析作基础准备。完善财税库联网信息系统，尤其是税源数据和应征数据的补充，通过收入征缴率的分析，有利于发现征管的漏洞和薄弱环节，进一步提高征管质量和效率。加大对镇区预算执行分析的考核力度，准确摸清全县各镇区一次性税源情况，为真实分析反映各镇区收入的实际情况提供参考。

(三)加强支出预算管理，提高支出统计分析质量。在加强收入预算执行分析的同时，注重加强对支出预算执行的分析，一是统一支出统计与预算编制口径，将纳入年初部门预算的当年非税收入全部缴库，支出全部纳入国库集中支付，确保支出月报全面反映支出预算的执行情况;二是逐步减少专项资金的“以拨代支”现象，上级财政部门要及时下达支出指标，便于准确及时反映支出进度的真实情况，提高支出执行分析的质量。

(四)加强调研和学习。紧紧围绕全县税源经济的中心工作，制定切实可行的调研计划，到基层、到重点企业及我县的三大重点经济版块开展调研工作，掌握税源经济的第一手资料，揭示税收增减变化的内在原因，加强政策执行情况调查，及时反映各项财经政策对收入的影响，同时开展征管成效调查，研究各项征管措施取得的成效及其对收入产生的影响，促进征管质量和效率的提高。加强分析人员的学习培训，提高综合素质，拓宽分析思路、完善分析方法，逐步提高我县预算执行分析质量和水平。

◆ 资产评估报告的作用 ◆

xxxx年度，我公司生产经营和财务状况好于上年。由于产品销售收入和利润增长幅度较大，成本费用得到了有效的控制，企业经济效益已呈现由低转高的势头。现对本年财务决算情况和有关内容说明如下：

一、生产经营和主要财务指标的实现情况

xxxx年，由于我公司在完成技术改造的基础上，生产出新型的xx产品等，工业总产值达到xx万元，比上年(xx万元)增长xx%;产品销售收入达xx万元，比上年(xx万元)增加xx%;实现纯利润xx万元，比上年(xx万元)增加xx倍;可比产品成本比上年降低xx%。

二、利润指标实现情况

xxxx年，我公司利润计划为xx万元，实际完成xx万元，超过计划xx%，销售收入利润率达到xx%，利润增加的主要因素是：

1.因改型的xx产品在国内各地打开销路，销量增加，比上年增利xx万元。

2.在我公司技术改造和产品改型之后，物耗减少，从而使成本降低xx万元。

3.外协加工部件一律改为自行加工，增利x万元。

4.营业外收入增加x万元。

以上4项共比上年增利xx万元。扣除因销量增多、税率提高形成的税金增加和部分原材料价格调整、煤水电运费提价、各种补贴标准提高等减利因素xx万元，实现净利润xx万元。

三、成本费用情况

xxxx年度全部商品总成本为xx万元，可比产品成本为xx万元，按上年平均单位成本计算为xx万元，下降xx%。

四、固定资产与流动资产的'增减情况

1.固定资产

年末企业固定资产原值xx万元，净值为xx万元。百元固定资产(原值)利润率为xx%;百元固定资产(原值)利税率为xx%。均比上年高出较多。

2.流动资产

本公司流动资产年末占用额为xx万元，比年初(xx万元)增加xx万元。周转天数为xx天，比上年(xx天)加快xx天，比原计划的xx天多xx天。但从总体上看，资金占用过多、周转期过长的状况，仍未很好解决。

五、其他需要说明的问题

xxxx年企业经济效益虽好于上年，但公司过去遗留的滞销积压产品过多的问题，并未彻底解决，经过清仓压库以后，必将抵消一部分利润。由于这部分亏损尚不能列入决算，故本年决算中，不包括这笔数字。

◆ 资产评估报告的作用 ◆

根据《章程》规定，我们编制了《北京xx股份有限公司20xx年度财务预算》，具体建议报告如下：

一、20xx年度经营计划安排

1、铁钢材产量

20xx年钢材产量比20xx年有较大增长，铁、钢产量较20xx年有所降低。具体安排是：生铁416万吨；钢491万吨；钢材计划447万吨，目标459万吨。

2、双高及拳头产品产量

20xx年公司强化产销研协调创新机制，充分发挥已建成的.“精品棒”、“精品线”所具有的高性能、高精度轧制的工艺特点，大力开发新产品，提高公司经济效益。全年安排双高产品250万吨，同比增加34.6万吨，增长16.06%；双高产品比率55.9%，同比提高3、7个百分点。其中拳头产品安排184万吨，同比增加46.5万吨，增长33.82%；拳头产品占双高产品比率为73.6%，同比提高9.8个百分点。

3、主要技术经济指标

20xx年通过技术进步和管理创新，大力开展节能降耗工作，突出节约和回收利用资源，进一步提高技术经济指标水平。具体安排是：

高炉入炉焦比计划365kg/t；目标345kg/t，同比降低16kg/t。

高炉喷煤比计划125kg/t；目标145kg/t，同比提高28.4kg/t。

转炉钢钢铁料消耗计划1093kg/t；目标1091kg/t，同比降低0.6kg/t。

吨钢综合能耗计划710kg/t；目标705kg/t，同比降低6.2kg/t。

钢材综合成材率计划97.1%；目标97.2%，同比降低0.67个百分点，主要是增加精品材轧制所致。

二、20xx年度财务指标预算安排

1、主营业务收入

主营业务收入229亿元，同比增加19.4亿元，增长9.26%。

2、可比成本降低率2%。

三、20xx年度资金流量预算安排

资金流量预算收入313.711亿元，其中：营业收入285.501亿元；项目资金结转14.1亿元；贷款14.11亿元。

资金流量预算支出313.711亿元，其中：生产经营性支出267.451亿元，项目资金支出32.82亿元，支付股利6.9313亿元，其他支出3.234亿元，预留资金3.2747亿元。

四、主要产品产量计划，双高及拳头产品产量计划，主要生产技术经济指标具体安排，项目资金支出预算安排(详见附表)。

以上预算报告，提请董事会审议。

该预算报告董事会通过后，需提交股东大会批准。

◆ 资产评估报告的作用 ◆

现在，我代表指挥部向大会作20xx年财务预算执行情况及xx年财务预算安排的报告，请审议。

20xx年的财务资产工作按照集团公司及指挥部的整体要求，认真贯彻落实指挥部工作会议精神，围绕指挥部建设跨国石油工程技术服务公司的目标，以会计集中核算为契机，以完善全面预算管理和建立财务预警机制为重点，积极开展“管理增效、挖潜创效、制度护效”的增收节支活动，不断提升财务管理层次，较好地完成了年度财务预算。

（一）主要工作量完成情况

（1）钻井总进尺66.68万米，完成预期工作量的111.13%。其中探井进尺15.37万米，完成预期工作量的192.12%；开发井进尺51.31万米，完成预期工作量的98.67%。

（2）录井19860天，完成全年预期工作量的120.36%。

（3）井下作业1525井次，试油120层，压裂475井次，酸化80井次，分别完成全年预期工作量的98.39%，171.42%，118.75%，72.72%。

（4）油建施工价值工作量31788万元，完成全年预期价值工作量的.105.96%。

（5）供电量34991万Kmh，完成全年预期供电量的91.9%，供水量1072万吨，完成全年预期供水量的92.81%。

（6）运输12128万吨公里，完成全年预期工作量的105%。

（7）机械加工及修理价值工作量10308万元，完成全年预期价值工作量的85.51%。

（8）物资供应量122000万元，完成全年预期供应量的104.45%。

（9）信息产业价值工作量11258万元，完成全年预期价值工作量的104.86%。

（10）成品油销售68298吨，完成全年预期销售量的117.75%。

（11）顺酐销售13291吨，完成全年预期销售量的88.61%。

（12）溶剂油销售34600吨，完成全年预期销售量的97.14%。

（二）财务预算完成情况

1、主营业务收入：年度预算27.1亿元，全年实现主营业务收入30.08亿元，完成年度预算的110.96%，与上年相比增长18.2%。其中：

（1）吐哈关联交易收入17.21亿元，占总收入的57.2%，完成全年预算的104.98%，与上年相比增长0.61%。

（2）外部作业及社会收入11.16亿元，占总收入的37.1%，完成全年预算的129.97%，与上年相比增长28.42%。

（3）海外收入1.71亿元，占总收入的5.7%，完成全年预算的107.77%，与上年相比增长14.06%。

2、主营业务成本及税金：年度预算26.51亿元，实际发生30.34亿元，完成年度预算的114.45%，与上年相比增长4.18%，低于收入增长十四个百分点。

总成本中职工工资奖金支出、计提工资附加费和上缴社保基金、发放各类补贴、临时用工劳务费以及职工物业取暖费等人工成本约10亿元，占总成本的三分之一。

3、营业费用：年度预算2078万元，实际发生1900万元，比预算降低8.57%，与上年相比降低13.99%。

4、管理费用：年度预算4581万元，实际发生4400万元，比预算降低3.95%，与上年相比降低8.8%。

5、财务费用：年度预算-1700万元，实际-1800万元，比预算节约

◆ 资产评估报告的作用 ◆

中化国际控股有限公司：

中化国际建设集团股份有限公司：

某某资产评估(武汉)有限公司接受泛海控股有限公司(以下简称“中化控股”)及中化国际建设集团股份有限公司的共同委托，依据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对中化国际控股的投资性房地产于评估基准日20xx年5月31日的市场价值进行了评估工作。本公司评估人员按照法定的评估程序，对委托评估所涉及的中化国际控股有限公司的投资性房地产实施了实地查勘、市场调查，对该房地产所处宏观、微观环境、历史经营状况及未来发展前景进行了分析、论证，采用收益法对中化国际控股有限公司的投资性房地产在20xx年5月31日的市场价值作出了公允反映，现将评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方、被评估企业和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况

(一)委托方及被评估单位：中化国际控股有限公司

1、注册地址：北京市朝阳区工人体育场西路18号光彩国际公寓1号楼底商3C

2、法定代表人：卢志强

3、注册资本：人民币21000万元整

4、实收资本：人民币21000万元整

5、公司类型：有限责任公司(自然人投资或控股)

6、经营范围：许可经营项目：(无)。一般经营项目：实业投资、资产管理;经济技术管理咨询;出租位于北京市朝阳区工体西南角光彩国际公寓的办公用房;

7、截止20xx年5月31日，公司注册资本为人民币21000万元。

目前企业股权构成如下(单位：人民币万元)

股东名称投资金额投资比例

卢志强 16200 77.14%

黄琼姿 2400 11.43%

卢晓云 2400 11.43%

合计 21000 100%

委托方二：中化国际建设集团股份有限公司

中化国际建设集团股份有限公司由中化国际控股集团股份有限公司和北京市小梅沙实业股份有限公司于1994 年7 月出资组建，现股权情况为：

投资者名称投入资本(万元) 投资比例

中化国际控股集团股份有限公司 440919.913554 96.75%

北京市小梅沙实业股份有限公司 14811.263246 3.25%

合计 455731.1768 100%

1、注册地址：北京市东城区建国门内大街28号民生金融中心C座22层

2、法定代表人：卢志强

3、注册资本：455731.1768万元

4、实收资本：455731.1768万元

5、公司类型：其他股份有限公司(上市)

6、经营范围：许可经营项目：无。一般经营项目：承办国内外投资开发项目;经营房地产业务及物业管理;投资兴办实业(具体项目另行申报);资产管理;建筑设备、建筑装饰材料的购销;自有物业租赁;企业管理咨询

7、中化国际建设集团股份有限公司于1994年在深圳证券交易所挂牌上市，股票代码000046。截至20xx年末，公司总资产为234.37亿元，总股本为4,557,311,768股。中化国际建设集投资规划、开发建设、商业管理及物业服务等于一体，具备大体量、多业态综合开发能力，产品覆盖普通住宅、商务公寓、酒店、写字楼及大型城市综合体等多种业态。对品质不懈追求、对细节力求精致、对服务专业用心，中化国际建设始终如一，致力于为客户提升价值。中化国际建设目前拥有17家控股子公司，开发的项目分布于北京、深圳、武汉、上海、杭州、青岛等中心城市，知名项目包括北京中化国际居住区、光彩国际公寓、深圳中化国际拉菲花园、武汉中央商务区项目、杭州中化国际中心、青岛中化国际名人广场等众多建筑精品

(三)投资性房地产

(1)投资性房地产的分类

投资性房地产包括已出租的土地使用权;持有并准备增值后转让的土地使用权;已出租的建筑物。

(2)投资性房地产的计价

投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出;自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，外购或自行建造的投资性房地产按照取得时的成本进行初始计量。不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

(3)投资性房地产的转换和处置

投资性房地产的用途改变为自用时，则自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产，以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

深圳市万泽房地产开发有限公司近二年及基准日当年资产负债情况

见下表：

(四)其他评估报告使用者

资产评估管理机构、国有资产监督管理部门及其他相关部门。

二、评估目的

本次资产评估受中化国际控股有限公司及中化国际建设集团股份有限公司的共同委托，中化国际控股有限公司拟转让其所持有的北京光彩置业有限公司35%出资权及相应权益所涉及的光彩国际公寓房地产提供公允价值参考依据。

三、评估对象和评估范围

评估对象为房地产。

评估范围：纳入评估范围的光彩国际公寓的房地产总面积7405.99平方米，房产用途为商业。其产权证权利人为北京光彩置业有限公司。北京光彩置业有限公司为中外合作企业，现有三家出资方，分别是中化国际建设集团股份有限公司、中化国际控股有限公司、美国泛海有限公司。根据光彩置业的出资各方签订的合作合同及补充协议，确认应分配给中化国际有限公司位于北京光彩国际公寓的7405.99平方米商铺，但此部分房地产一直未单独办理房产证。目前商业部分房产在对外出租，出租面积为5665.98平方米，未出租面积为1740.01平方米。

以上委估对象用地性质均为出让，评估范围包含房地产分摊的土地使用权价值。

评估范围为委托方提供清单所列示的评估基准日的资产，从而确定其基准日止的价值。本次评估的范围以企业提供的清单为准。

纳入评估范围的资产与委托评估确定的资产范围一致。

四、价值类型及其定义

评估人员经与委托方充分沟通后，根据本评估项目的评估目的等相关条件选取确定本次评估价值类型为“市场价值”，本报告书所称“市场价值”是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

注册资产评估师执行资产评估业务的目的仅是对评估对象价值进行估算并发表专业意见。评估结果系指评估对象在评估基准日的经济环境与市场状况以及其他评估师所依据的评估前提和假设条件没有重大变化的情况下，为满足评估目的而提出的价值估算成果，不能理解为评估对象价值实现的保证或承诺。

五、评估基准日

本项目评估基准日为：20xx 年 5 月 31 日。

1、本评估基准日是在保证与会计报表的日期相吻合，并尽可能与评估目的实现日接近的前提下，经与委托方协商一致确定的。

2、本评估基准日是为保证评估所需资料的真实性、完整性、公允性以及评估报告的时效性，经与委托方协商一致确定的。

本次评估所采用的价格均为评估基准日的价格标准，如评估基准日变动，将会对评估结果产生影响。

六、评估依据

本次评估工作中所遵循的具体行为依据、法律依据、准则依据、权属依据和取价依据为：

一)行为依据

1、双方购买协议

2、中化国际控股有限公司、中化国际建设集团股份有限公司与我公司签订的资产评估业务约定书

二)法律依据

1、原国家国有资产管理局国资办发[1992]36 号《国有资产评估管理办法实施细则》;

2、国办发[20xx]102 号《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》;

3、国务院国有资产监督管理委员会、财政部第 3 号令《企业国有产权转让管理暂行办法》;

4、国务院国有资产监督管理委员会第 12 号令《企业国有资产评估管理暂行办法》;

5、国资委产权[20xx]274 号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》。

三)准则依据

1、中国注册会计师协会关于印发会协[20xx]18 号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》的通知;

2、财企[20xx]20 号《资产评估准则—基本准则》、《资产评估职业道德准则—基本准则》;

3、《资产评估准则——评估报告》(中评协[20xx]189 号);

4、《资产评估准则——评估程序》(中评协[20xx]189 号);

5、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[20xx]18 号);

6、《资产评估价值类型指导意见》(中评协[20xx]189 号);

7、《资产评估准则——不动产》(中评协[20xx]189 号);

四)权属依据

1、被评估单位的营业执照等;

2、主要购置合同、发票，以及有关协议、合同书、建筑施工预决算书等财务资料。

五)取价依据

1、公司提供的 20xx 年-20xx 年资产负债表、利润表等财务会计资料，历史与现行资产价格资料、历史用户统计资料，未来发展规划及盈利预测方面的资料;

3、北京科技出版社《资产评估常用数据参数手册》;

4、网上公示的现行写字楼、商铺等出租信息资料;

5、委托方提供的历史的与现行的房屋租金价格资料;

163wk.COm百万用户收藏专题:

资产评估报告的作用 | 资产评估社会实践报告 | 资产评估公司实习总结 | 调查评估报告 | 资产评估报告的作用 | 资产评估报告的作用

6、重要的付款凭证及发票;

7、房屋出租行业分析资料;

8、wind 资讯金融终端;

9、中化国际控股有限公司 20xx 年-20xx 年的财务会计资料;

10、资产现状现场调查;

11、公司有关管理层和基层工作人员对公司发展前途、市场前景预测、企业销售、成本、投资、管理等意见;

12、有关政策、法律、法规、合同、协议、文件等。

六)参考资料及其他依据

1、委托方及产权持有者申报的《资产评估申报明细表》;

2、委托方及产权持有者提供的关于进行资产评估有关事项的说明;

3、会计凭证、会计报表及其他会计资料;

4、评估师现场勘查和市场调查取得的其他评估相关资料。

七、评估方法

《资产评估准则—基本准则》、《资产评估准则——不动产》和有关评估准则规定的基本评估方法包括市场法、收益法和成本法(资产基础法)。我们根据本次评估的评估目的`、评估对象、评估资料收集情况等相关条件，选取适当的方法进行评估。

(一)评估方法的选取

1.本次评估的技术思路

评估人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地查勘后，本次评估对象是商业性房地产，主要用途为对外出租经营并产生收益，而目前房地产市场上的同类型、同一区域的类似商业性房产的交易案例不多，不宜采用市场法进行评估。所以选取收益法作为本次评估的基本方法。

2.评估方法

收益法

由于评估对象为经营性房地产，采用收益法首先确定评估项目的年总收益，扣除年经营费用，计算出年纯收益，通过适当的资本化率进一步求取房地产总价格，得出委估对象房地产现值，其计算的结果比较客观。收益法的本质是以房地产的预期收益为导向求取评估对象的价值。

一般公式:收益法=(未来年租金-应缴纳的税费)/(折现率-增长率)

式中：

P ——评估值;

i ——年序号;

r ——房地产的资本化率

Ri——未来第i年的预期收益;

A——年金

n ——收益年期

t ——收益年期

房地产未来某年的净收益和房地产的还原利率可能都是变化的，可以将上述公式调整以后进行套用。在净收益的确定上，我们遵循基本公式：净收益=年总收益-年总费用，然后根据企业提供的情况，结合市场调查，确定各项数据。

八、评估程序实施过程和情况

根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有关部门相关法律规定和规范化要求，按照与委托方的资产评估约定函所约定的事项，某某国际资产评估(武汉)有限公司业已实施了对委托方提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的验证审核，按被评估企业提交的资产清单，对相关资产进行了必要的产权查验、实地察看与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以财务分析和预测等其他有必要实施的资产评估程序。资产评估的详细过程如下：

1、接受委托及准备阶段

(1)某某国际资产评估(武汉)有限公司于 20xx 年 5 月接受委托方的委托，从事本资产评估项目。在接受委托后，某某国际资产评估(武汉)有限公司即与委托方就本次评估目的、评估范围、委托评估资产的特点等影响资产评估方案的问题进行了认真讨论。

(2)根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并设计主要资产调查表、主要业务盈利情况调查表等，对委托方参与资产评估配合人员进行业务培训，填写资产评估清查表和各类调查表。

(3)评估方案的设计

依据了解资产的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组成资产评估现场工作小组。

(4)评估资料的准备

(5)收集和整理评估对象市场交易价格信息、评估对象产权证明文件、收益成本的资料等。

该阶段工作时间为 20xx 年 6 月 11 日-6 月 13 日。

2、现场清查阶段

(1)评估对象真实性和合法性的查证

根据委托方及被评估企业提供的评估申报明细，评估人员针对实物资产进行查证，收集了相关资产权属及其他资料，对其真实性及权属进行了核实，以确认资产的真实准确。

(2)资产实际使用状态的调查及市场前景等情况的调查

资产实际状态主要为调查房屋建筑物实体状况。在资产占有单位管理人员的配合下现场实地查勘房屋建筑物的位置、成新度和使用状况。在调查的基础上完善重要调查表。

(3)企业收入、成本等生产经营情况的调查

收集相关单位以前年度财务资料，对涉及房产的各损益项目进行测算分析;通过访谈等方式调查各项业务的现实运行情况及其收入、成本、费用的构成情况及未来发展趋势，收集分析被评估企业提供的技术资料和用户资料，通过收集相关信息，对被评估企业各项业务的市场环境、未来所面临的竞争、发展趋势等进行分析和预测。为编制房产收益预测作准备。

该阶段的工作时间为 20xx 年 6 月 11 日-6 月 13 日。

3、评定估算及综合处理阶段

(1)评估结果的确定

依据某某国际资产评估(武汉)有限公司评估人员在评估现场勘察的情况以及通过必要的市场调查和测算，确定委托评估资产的评估结果。

(2)评估结果的分析和评估报告的撰写

按照某某国际资产评估(武汉)有限公司规范化要求编制相关资产的评估报告书。评估结果及相关资产评估报告按某某国际资产评估(武汉)有限公司规定程序进行三级复核，经签字注册资产评估师最后复核无误后，由项目组完成并提交报告。

(3)工作底稿的整理归档

九、评估假设

市场法假设

1、交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。

2、公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。

3、持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。

收益法假设

本次评估的未来收益预测是根据资产占有单位目前房地产经营情况及各项经济指标，并考虑了房地产市场今后的发展情况，遵循了国家现行法律、法规和相关制度的有关规定，本着求实、稳健的原则编制的。房地产收益的预测是建立在下列条件下的：

1、被评估单位以合法、有偿方式取得房地产产权，并支付有关税费。

2、评估对象得到最有效利用，并产生相应的房地产收益。

3、任何有关评估对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

4、泛海控股将依法持续性经营，并在经营范围、方式和决策程序上与现时大方向保持一致;

5、有关金融信贷利率、赋税基准及税率、外汇汇率及市场行情在正常或政府既定的范围内变化;

6、无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素，造成对中化国际控股生产经营活动重大不利影响。

7、不考虑通货膨胀的影响。

本次评估过程中，评估人员根据资产评估的要求，部分使用的是现行的政策条款，部分是评估人员在评估时常用的行业惯例、统计参数或通用行业参数，并认定这些前提条件在评估基准日成立，当未来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同评估结果的责任。

十、评估结论

资产评估结果汇总表单位：人民币万元

项目账面净额调整后账面净值评估值增减额增减率%

A B C D=C-B E=D/B

流动资产 28,619.58 28,619.58 38,230.73 9,611.15 33.58

长期投资 796.22 796.22 789.58 -6.64 -0.83

固定资产 6.29 6.29 5.49 -0.80 -12.72

其中：在建工程

建筑物

设备 6.29 6.29 5.49 -0.80 -12.72

无形资产

其中：土地使用权

其他资产

资产总计 23,766.66 23,766.66 28,216.82 4，450.16 19

流动负债 17,200.08 17,200.08 17,200.08

长期负债

负债总计 17,200.08 17,200.08 17,200.08

净资产 6，566.58 6，566.58 15,825.72 9259.14 141.01

采用收益法和市场法评估后，得出如下评估结论：纳入评估范围的资产账面总额 23，766.66 万元，评估价值 28，216.82 万元，增值 4，450.16 万元，增值率 19%。上述增值的原因是：自北京光彩国际公寓项目竣工以来，国内经济持续增长，房地产市场发展很快，特别是一线城市，土地、房产价格普遍上涨。处于城市中心地段的物业，增值幅度更为明显。北京光彩国际公寓项目地处北京东二环一侧黄金地段，地理位置优越，周边商业氛围浓厚，加之物业建筑品质良好，故近几年来该物业一直处于升值状态。

十一、特别事项的说明

以下事项可能对评估结论产生影响，敬请评估报告使用者予以重点关注。

1、本次参评的商业房产共 7405.99 平方米，产权证权利人为北京光彩置业有限公司。北京光彩置业有限公司为中外合作企业，现有三家出资方，分别是中化国际建设集团股份有限公司、中化国际控股有限公司、美国泛海国际有限公司。根据光彩置业的出资各方签订的合作合同及补充协议，确认应分配给中化国际控股有限公司位于北京光彩国际公寓的 7405.99 平方米商铺，但此部分房地产一直未单独办理房产证。

2、本报告提出的评估结果是在委托方及被评估企业提供必要的资料基础上形成的，我们对委托方和被评估企业提供的有关评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的查验，并有责任对查验的情况予以披露。但本评估报告假定被评估企业提供的所有资料客观、真实、准确、合法。因资料不真实而造成评估结果误差，本公司不承担任何责任。

3、本评估结果是对 20xx 年 5 月 31 日这一评估基准日委估资产价值的客观公允反映，本公司对这一基准日以后的委估资产价值发生的重大变化不负任何责任。发生评估基准日期后重大事项时，不能直接使用本评估结论。

在评估基准日期后，且评估结果有效期内，若资产数量、价格标准发生变化并对资产评估结果产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值;若资产价格的调整方法简单、易于操作时，可由委托方在资产实际作价时进行相应调整。

4、本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的评估对象的市场价值，未考虑已经办理的或正在办理的抵押、担保等可能造成的影响，未对资产评估增值做任何纳税准备，也未考虑可能存在的抵押、担保、或有负债、未决诉讼或任何其他可能存在的诉讼所可能产生的任何影响，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。

5、本次评估结果基于本报告所陈述的有关假设基础之上，此等数据将会受多种市场因素影响而变化。我们对市场变化的情况不承担发表意见的责任，同时我们也没有义务为了反映报告日后的事项而进行任何修改。当前述条件以及评估中遵循的各种原则发生变化时，评估结果一般会失效。

6、本次收益法评估过程中，对房屋租赁收入及其他指标的确定，是在目前被评估企业经营状况的基础上，并结合公司的发展规划、市场情况综合预测得出的，如若被评估企业的经营状况发生较大变化，导致与公司未来发展规划及相应盈利预测出现较大差异时，将对本报告收益法结果产生较大影响。

7、本报告含有若干备查文件，备查文件系构成报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等法律效力。

十二、评估报告的使用限制说明

1、本报告仅供委托方用于评估目的对应的经济行为和送交资产评估行政主管部门审查使用;评估报告书的使用权归委托方所有。

2、本报告只能由评估报告书载明的评估报告使用者使用。

3、未经我公司同意委托方不得将报告的全部或部分内容发表于任何公开媒体上，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。对不当使用评估结果于其他经济行为而形成的结果，本公司不承担任何法律责任。

4、根据国家的有关规定，本项目评估结论的有效期限为 1 年，自评估基准日20xx 年 5 月 31 日起，至 20xx 年 4 月 30 日止。

十三、评估报告日

本报告提交日期为 20xx 年 6月 16 日。

某某国际资产评估(武汉)有限公司

二〇一三年六月十六日

评估机构法定代表人：

中国注册资产评估师：

资产评估报告附件

1、评估的经济行为文件

2、委托方与被评估企业的法人营业执照复印件

3、评估对象涉及的主要权属证明资料

4、委托方及被评估企业承诺函

5、评估机构及签字注册资产评估师承诺函

6、评估机构及签字注册资产评估师资质资格证明文件

7、其他附件。

◆ 资产评估报告的作用 ◆

资产评估占有方及委托方承诺函

山东仲泰资产评估有限公司:

因公开拍卖事宜，我单位委托你公司对该经济行为所涉及的实物资产进行评估。为确保资产评估机构客观、公正、合理的进行资产评估，我单位承诺并承担相应的法律责任：

1、资产评估经济行为符合国家规定并已获批准;

2、所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整，有关重大事项揭示充分;

3、纳入评估范围的'资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效;

4、所提供的企业生产经营管理资料客观、真实、科学、合理;

5、不干预评估工作。

委托单位(公章) 委托方法定代表人(签字)

XXX年七月八日

◆ 资产评估报告的作用 ◆

净资产是属企业所有，并可以自由支配的资产，即所有者权益或者权益资本。接下来就让我们一起来了解净资产评估报告吧！

ABC股份有限公司全体股东：

我们审核了后附的ABC股份有限公司（以下简称ABC公司）截至X年X月X日止净资产的财务报表，包括20X1年12月31日的资产负债表，20X1年度的利润表、股东权益变动表和现金流量表。

一、管理层对财务报表的责任

按照企业会计准则和《小企业会计制度》的规定编制财务报表是ABC公司管理当局的责任。这种责任包括：（1）设计、实施和维护与财务报告编制相关的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错报；（2）选择和运用恰当的会计政策；

（3）作出合理的会计估计。

二、注册会计师的责任

我们的责任是在实施审核工作的基础上对财务报表发表审核意见。我们按照注册税务师涉税鉴证业务基本准则的规定执行了审核工作。注册税务师涉税鉴证业务基本准则要求我们遵守职业道德规范，计划和实施审核工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。

审核工作涉及实施审核程序，以获取有关财务报表金额和披露的审核证据。选择的审核程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报表风险的评估在进行风险评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审核程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审核工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。我们相信，我们获取的审核证据是充分、适当的，为发表审核意见提供了基础。现已审核完毕，情况报告如下：

三、企业基本情况

企业类型（国有独资）、国有资产控股、股份有限公司、有限责任公司、股份作作、集体、外商独资、合资、合作、私营、个体等），成立年月，工商登记注册号、主要投资者、实收资本、法人代表、企业规模（

包括职工人数、子分公司情况），所执行的行业财务会计制度、财税隶属关系、上年度审核揭示的突出问题，以及反映企业特点或与本次审核相关的重要情况。

四、审核范围、重点和方法

（一）审核的范围

1、母公司

2、子公司

（二）审核的重点

企业在一定时点的资产、负债的真实状况以及损益审核调整对净资产的'影响。

（二）审核的方式：就地审核或送达审核。

五、应予调整的事项

（一）涉及税收的调整事项